תמ"א 38 היא תכנית מתאר ארצית שמטרתה היא לחזק מבנים מפני רעידות אדמה. בשנת 1975 נכנס לתוקפו התקן הישראלי להגנה בפני רעידות אדמה וההערכה היא שרוב המבנים שנבנו בארץ עד לשנת 1980 אינם עומדים בתקן המתבקש (לאחר שנה זו נבנו רוב המבנים כשהם מוגנים מפני רעידות אדמה). עו"ד יעל בועז – מומחית מקרקעין ותמ"א 38 מסבירה לנו מה חשוב לדעת לפני שנגשים לפרויקט שכזה.
משדרגים ומשבחים את הנכס ללא כל השקעה כספית.
תמ"א 38 מתאים לבניינים הזקוקים לשיפוץ. גם אם נדמה לכם שאין אפשרות להרחבה, בחלק מהמקרים העירייה כן באה לקראת הדיירים ומאשרת הרחבות בנייה נוספות מעבר לתכנית המקורית. שינויי המבנה בתמ"א 38 יכולים להתבצע דרך תוספות בנייה או דרך הריסה ובנייה מחדש כשההחלטה כיצד לבצע את השינויים תלויה בגורמים רבים ובניהם:
- מצבו הנוכחי של המבנה ומידת היכולת לבצע שינויים בלי לפגוע בו.
- כדאיות הפרוייקט כפי שהיא מוצעת.
- החלטות של הרשות המקומית הנוגעות בכל מבנה באופן ספציפי.
תוספות בנייה
תוספות בנייה מתאפשרות בפרוייקטים של תמ"א 38. לרוב, כחלק מתכנון הפרוייקט וחיזוק המבנה, מבצעים הרחבה של המבנה כשההרחבה יכולה לכלול שינוי של המעלית והגדלה שלה (או תוספת מעלית אם זו כלל לא קיימת), תוספת חדרים או מרפסת לכל דירה בבניין וכמו כן גם קומות נוספות בבניין. תוספות הבנייה וחיזוק המבנה הקיים מתאפשרות כשהוועדה המקומית נותנת את האישורים המתבקשים לכך ולאחר הסכמת הדיירים במבנה להליך ולשינויים הצפויים.
הריסה ובנייה
הריסה ובנייה כשמם כן הם, הריסה מוחלטת של המבנה והקמת מבנה חדש במקומו. פרוייקטים של הריסה ובנייה משבחים את הנכסים שנהרסים ובסופו של דבר מעניקים לתושבים דיור מפנק בסביבה בטוחה. כדי לצאת לפרוייקט תמ"א 38 ולבצע הריסה של המבנה ובנייתו מחדש יש צורך באישור התושבים במקום ובאישור הוועדה המקומית.
פרוייקטים של תמ"א 38
פרוייקטים של תמ"א 38 מוגשים בכל הארץ וזאת בשל שילוב שני מרכיבים; דירות ישנות שלא עומדות בתקנות הגנה מפני רעידות אדמה ומחסור במקומות בנייה. השילוב של שני המרכיבים יוצר פתרון בצורת חיזוק מבנים תוך הגדלת כמות הדירות בבניינים. הדיירים פטורים מכל עלות כספית, כל ההוצאות הן על היזם/הקבלן. ליווי צמוד לאורך כל התהליך על ידי עו"ד, מפקח בנייה ויועצים. שיתוף פעולה מלא עם נציגות הדיירים.
השאלה שרבים שואלים היא מיהם המרוויחים הגדולים מפרוייקטים של תמ"א 38 והתשובה אליה היא כולם. הדיירים המתגוררים בבניינים שאינם מוגנים בפני רעידות אדמה מקבלים בסוף הפרוייקט דירות מחוזקות ומוגנות ולרוב גם רחבות יותר ללא כל עלות (כאשר ההרחבה יכולה לבוא כתוספת של חדר, מרפסת או ממד חדר בטחון), מבצעי הפרויקט מקבלים דירות שאותן הוסיפו מעל המבנה והעיר מקבלת אליה תושבים חדשים. חיזוק מבנים במסגרת תמ"א 38 דורש השקעה כספית גבוהה ולכן לצורך מימוש הפרויקטים נותנים לרוב גם זכויות בנייה.
גם פרויקטים של תוספות בנייה וגם פרויקטים של הריסה ובנייה מחדש מחייבים הסכמה של הדיירים (ישנם מקרים שבהם לא כל הדיירים חייבים להסכים לשינוי כדי שאפשר יהיה להכיל אותו) וגם של הועדות המקומיות השונות. על אף הקריטריונים הגבוהים של רשויות התכנון, יש נטייה רבה לאשר פרויקטים. הפרויקטים יכולים להיות מורכבים מאד ולכן מומלץ מאד לבחור לצאת רק עם חברה בעלת ניסיון בתחום. התפקידים של החברה המבצעת יהיו:
- הגשת הרעיון לפרויקט ופירוט מול כל הדיירים.
- יצירת הסכמה אצל הדיירים וקבלת חתימות מכולם כדי לצאת לדרך.
- הגשת מסמכים כולל בדיקות ושרטוטים לוועדות המקומיות וקבלת אישור לפרויקט.
- יציאה לפרויקט על פי התכנון תוך מתן מגורים ראויים לדיירים (לעתים הדיירים נשארים לגור במבנה ויש צורך ליצור מצב שבו יוכלו לחיות בצורה בטוחה).
- עמידה בכל דרישות הפרויקט כפי שזה הוגש לדיירים ולוועדות המקומיות.
באדיבות משרד עורכי דין יעל בועז
רחוב המשביר 1, בניין פרימיום – קומה 3, חולון | טלפון: 052-3407265, 03-6709605, פקס: 03-6137670
